De l’essor à l’équilibre : un examen stratégique des placements immobiliers résidentiels au Canada
12 décembre 2024
La dynamique de ce marché a changé, si bien que les rendements mirobolants du passé seront de plus en plus difficiles à reproduire.
Le paysage évolutif des placements immobiliers résidentiels au Canada
Stu Morrow, CFA | conseiller en placements chez Mawer
Au Canada, les placements dans l’immobilier résidentiel ont été pendant longtemps la pierre angulaire de la création de richesses, propulsés par l’appréciation des biens et le revenu de location. Pendant plusieurs décennies, les investisseurs ont tiré parti de la demande croissante, de l’offre limitée et des taux d’intérêt très bas. Or, la dynamique de ce marché a changé, si bien que les rendements mirobolants du passé seront de plus en plus difficiles à reproduire. En raison de certains défis, tels que la hausse des coûts d’emprunt, le ralentissement de la hausse des loyers et les mesures gouvernementales visant à freiner la spéculation, les investisseurs doivent réévaluer les stratégies qui ont porté des fruits dans le passé.
Cet article se penche sur les sujets suivants :
- l’évolution du marché canadien de l’habitation;
- les principaux facteurs qui influencent son rendement; et
- les facteurs que les investisseurs devraient prendre en considération pour faire face à cette nouvelle conjoncture.
Le rôle des investisseurs au sein du marché canadien de l’habitation
En 2023, plus de 20 % des Canadiens étaient considérés comme des investisseurs dans l’immobilier résidentiel (c’est-à-dire que ces personnes détenaient au moins un bien résidentiel en plus de leur résidence principale), selon Statistique Canada. L’enthousiasme des investisseurs découlait de certains facteurs, tels que l’appréciation des biens, la pénurie persistante de logements et l’afflux d’immigrants après la pandémie. Ces facteurs ont eu pour effet de positionner le secteur canadien du logement en tant que catégorie d’actif très performante, surtout dans les centres urbains.
Tableau 1 : Prix rajusté selon l’inflation des maisons au Canada comparativement aux pays du G7
Sources et remarques : Les prix internationaux des maisons proviennent de la base de données de la Dallas Federal Reserve : https://www.dallasfed.org/research/international/houseprice. Ces données reflètent les indices de prix des maisons réels ou rajustés selon l’inflation pour certains pays développés affichant des caractéristiques économiques et démographiques comparables à celles du Canada, ainsi que des cadres de politiques similaires. Les indices des prix des maisons sont fondés sur les devises locales. Le rendement antérieur ne garantit pas les résultats futurs, et il est impossible d’investir dans un indice. Les indices de prix des maisons nationaux pourraient ne pas refléter les différences régionales ou idiosyncrasiques de certaines municipalités ou de certains quartiers. Notez qu’au Canada, la majorité des placements dans l’immobilier résidentiel vise le marché des condominiums. En 2023, Statistique Canada a constaté que 42 % des condos de l’Ontario étaient détenus sous forme de placement (c’est-à-dire non occupés par leur propriétaire), comparativement à seulement 15 % des maisons unifamiliales.
Comme le démontre le Tableau 1, la hausse du prix des maisons au Canada a devancé celle d’autres pays du G7 après 2015. Bien que ces prix aient, comme ceux des homologues du Canada, été conformes aux tendances rajustées selon l’inflation de 1975 à 2015, ils ont monté en flèche au cours des dernières années. Cette croissance témoigne de la combinaison des forces motrices de la demande et de l’offre restreinte, qui font la particularité du Canada.
Dynamique de la demande et de l’offre : avant et maintenant
Croissance la population et demande de logement
Une croissance de population attribuable à l’immigration a été pendant longtemps une force motrice cruciale de la demande de logement au Canada. L’accélération de cette tendance après 2015 a exercé des pressions haussières considérables sur le prix des biens. Le Tableau 2, qui repose sur des données de Statistique Canada, illustre cette poussée de croissance de la population, qui a stimulé la demande, et ce, même pendant les périodes d’incertitude économique.
Tableau 2 : Croissance de la population et son impact sur la demande de logements au Canada (1973–2024)
Source : Statistique Canada
Cela dit, des mesures adoptées récemment visent à modérer cette croissance. Le gouvernement fédéral a prolongé la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens jusqu’en 2027 et ramené les cibles d’immigration annuelles à une hausse de 1 % d’ici 2026. Bien que ces mesures n’aient pas nécessairement de répercussions immédiates sur la demande de logements, elles sont appelées à amoindrir les pressions exercées sur le marché de la location au fil du temps, ce qui pourrait ralentir la croissance des loyers et limiter les gains des investisseurs.
L’influence de l’immigration sur la demande change aussi. Bien que les nouveaux arrivants aient, par le passé, exercé des pressions haussières sur les prix dans les villes canadiennes, les modifications apportées aux politiques pourraient tempérer cette demande. Le prolongement de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens jusqu’à la fin de 2027 et les cibles d’immigration réduites vont sans doute entraîner une diminution de la demande de logement au cours des années à venir.
Taux d’intérêt et abordabilité
Par le passé, les taux d’intérêt ont exercé une forte influence sur l’orientation de la demande de logement. Dans le sillage de la crise financière mondiale de 2008, les taux d’intérêt réels (rajustés selon l’inflation) sont tombés au-dessous de zéro, ce qui a réduit les coûts d’emprunt et encouragé les investisseurs à assumer des dettes additionnelles. Cet environnement a donné lieu à une hausse considérable des prix à la lumière de la montée en flèche de la demande.
Tableau 3 : Taux d’intérêt réels au Canada au fil du temps
Source: Refinitiv. Le taux d’intérêt réel désigne le taux de la Banque du Canada moins l’indice des prix à la consommation (IPC) mensuel correspondant.
Comme l’illustre le Tableau 3, les taux d’intérêt réels ont franchi la barre des 2 % en 2024, et ce, pour la première fois depuis 2006. La hausse des coûts d’emprunts a eu pour effet de freiner la demande et de réduire l’abordabilité. Les effets décalés de ces hausses de taux sont appelés à peser lourd sur le marché du logement, créant des obstacles pour les investisseurs qui misent sur l’effet de levier.
Les problèmes d’offre de logement persistent
Le Canada fait face à des obstacles importants pour répondre à ses besoins en matière d’offre de logements. Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une quantité additionnelle de 3,5 millions d’unités d’habitation sera requise d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité. Or, des barrières réglementaires — dont les restrictions de zonage, les frais de promotion immobilière et les contraintes géographiques — continuent de limiter les mises en chantier.
Sources et remarques : Les données relatives à l’indice des prix réels des maisons (IRRM) et au revenu disponible individuel réel (RDIR) proviennent de la Dallas Federal Reserve: https://www.dallasfed.org/research/international/houseprice. L’étude de la Fed de Dallas s’est fondée sur les données relatives au revenu disponible des ménages de l’OCDE, rajustées selon l’inflation à l’indice de l’indice des dépenses à la consommation personnelles. Le revenu disponible des ménages correspond à la somme de leurs dépenses de consommation finales et de leurs épargnes. Le revenu comprend les salaires, le revenu combiné (revenu de travail autonome et d’entreprises non constituées en société), le revenu des régimes de retraite et d’autres prestations sociales, ainsi que le revenu de placement. Il figure déduction faite des impôts sur le revenu, le patrimoine, les cotisations de sécurité sociale versées par les employés, les travailleurs autonomes et les personnes sans emploi, les intérêts sur passif financier et la variation de l’avoir net des ménages dans les régimes de retraite.
Le tableau 4, qui repose sur les données de la Dallas Federal Reserve et de l’OCDE, démontre que l’écart d’abordabilité s’est accentué depuis les années 2010, en raison du fait que les prix des maisons ont augmenté plus rapidement que le revenu disponible. Bien que les initiatives gouvernementales de logement visent à accroître l’offre, leur impact demeure incertain. Les investisseurs devraient réfléchir aux incidences potentielles d’une offre accrue sur les marchés de la location et sur la hausse des prix à long terme.
La pénurie chronique de logements au Canada continue d’amoindrir l’abordabilité. Comme, selon la SCHL, il faudra construire 3,5 millions d’unités d'habitation d’ici 2030 pour rétablir l’équilibre, les promoteurs immobiliers sont confrontés à des défis de réglementation et de coûts qui ralentissent les mises en chantier. Jusqu’à ce que ces barrières tombent, le déséquilibre entre l’offre et la demande persistera et fera grimper davantage les coûts des habitations.
L’autre facteur clé qui contribue à la crise d’abordabilité réside dans la divergence entre la hausse des salaires et celle du prix des maisons. Selon des données de la Banque du Canada, l’augmentation moyenne des salaires a accusé un retard moyen de 3 % sur l’appréciation du prix des maisons, et ce, chaque année depuis 2010. Cette disparité croissante place l’achat d’une maison hors de portée pour de nombreux Canadiens.
Le ratio salaire-prix occupe un creux de tous les temps. En effet, les salaires moyens augmentent d’à peine 3 % par année, alors que les prix des maisons se sont accrus à un rythme de 6 %. Cet écart grandissant signifie qu’un nombre inférieur de Canadiens ont les moyens d’acheter une maison, ce qui contribue à la demande croissante de biens de location et qui propulse les loyers à la hausse.
Les incidences économiques de flux de trésorerie négatifs sur les biens de location
Des flux de trésorerie négatifs sont en voie de devenir plus courants parmi les investisseurs canadiens dans l’immobilier résidentiel, surtout au sein du marché des condominiums. Selon des données de Capital Economics, plus de 80 % des condos récemment construits dans la région du Grand Toronto (RGT) génèrent des flux de trésorerie négatifs lorsqu’ils ont été achetés à l’aide de méthodes de financement standards. La hausse des coûts d’exploitation et des impôts fonciers et la croissance stagnante des loyers exacerbent ce problème.
Tableau 5 : Ralentissement de la croissance des loyers dans les grandes villes
Sources et remarque : Capital Economics, Rental.ca (Les loyers au Canada baissent pour la première fois depuis la COVID).
Les tendances en matière de croissance des loyers, illustrées au Tableau 5 (en fonction des données de Rentals.ca), révèlent leur diminution ou leur stagnation dans d’importants centres urbains, tels que Toronto, Vancouver et Calgary. En octobre 2024, le loyer moyen de tous les types de biens résidentiels a fléchi de 1,2 % en glissement annuel, ce qui représentait la première diminution depuis la pandémie. Parmi les raisons expliquant cette baisse, citons l’augmentation du nombre de projets de construction de biens de location achevés depuis 2018, la récente modification des politiques d’immigration et l’affaiblissement plus récent du marché du travail. Les investisseurs qui comptent sur leur revenu de location pour compenser leurs coûts connexes pourraient subir des pressions financières croissantes si les marchés de la location s’affaiblissent.
Bien que certains investisseurs aient compté sur l’appréciation de biens financés par endettement, les coûts croissants et la diminution du revenu de location menacent le modèle d’investissement traditionnel. Compte tenu de la baisse ou de la stagnation des loyers dans les principaux centres urbains, les investisseurs devraient évaluer avec soin leurs projections en matière de flux de trésorerie avant d’engager des capitaux additionnels.
Évaluation du coût de renonciation et de la diversification
Par le passé, les placements immobiliers étaient considérés comme des méthodes d’accroissement du patrimoine stables. Cela dit, les coûts d’accession élevés de ces investissements, leur caractère illiquide et leur potentiel d’amplification rehaussent leurs risques dans le marché changeant d’aujourd’hui. Comparativement à des éléments d’actif financiers, tels que des actions, l’immobilier résidentiel exige des capitaux élevés et offre une diversification limitée même avec un portefeuille considérable.
Tableau 6 : Rendements antérieurs – immobilier et actions
Source : Indice du prix Canadienne des maisons, en dollars nominaux (Dallas Federal Reserve), actions canadiennes (Bloomberg, indice composé S&P/TSX), actions américaines (Bloomberg, indice S&P500 en $CA), en dollars nominaux incluant l’inflation, avant les frais, les coûts de transaction, les dividendes ou le revenu et les impôts. Le revenu antérieur ne garantit pas les résultats futurs, et il est impossible d’investir directement dans un indice. Toutes les données sont présentées en dollars canadiens, en fonction des rendements mensuels convertis en taux de croissance annuels composés (TCAC) propres à la période en question.
Comme le démontre le Tableau 6, les actions devancent généralement les biens résidentiels du Canada au chapitre du rendement total depuis les 50 dernières années. Bien que le secteur de l’habitation ait produit des rendements robustes pendant certaines périodes, les actions ont offert, à long terme, un meilleur potentiel de croissance et une liquidité supérieure. Les investisseurs devraient tenir compte de ces différences au moment d’évaluer les coûts de renonciation et les rendements rajustés selon le risque.
Bien que le marché canadien de l’habitation se soit bien comporté dans le passé, celui des actions l’a surpassé au chapitre des rendements totaux sur des cycles de longue durée. Les investisseurs devraient adopter une approche diversifiée et tenir compte de la répartition stratégique globale de leurs placements publics dans les liquidités, les obligations et les titres de participation, et leurs investissements privés dans les titres de créance, l’immobilier et les actions.
Variations régionales du marché immobilier
Le marché de l’habitation du Canada est hautement régionalisé, son rendement variant grandement entre les villes et les provinces. Dans des endroits comme Toronto et Vancouver, les prix des maisons ont stagné et la croissance des loyers a diminué. En Alberta, surtout à Calgary et à Edmonton, le marché est plus stable, offrant des prix plus abordables et une demande soutenue. Ces dynamiques régionales ont des incidences sur le rendement des placements, ce qui oblige les investisseurs à adapter leurs stratégies aux marchés donnés.
Les tendances régionales sont importantes au moment d’envisager un placement immobilier au Canada. Par exemple, à Toronto et Vancouver, les prix des maisons stagnent et la croissance des loyers diminue, alors que des villes comme Calgary et Edmonton continuent d’offrir des logements plus abordables et des tendances plus soutenues en matière de prix. Les investisseurs devraient regarder au-delà des tendances nationales et évaluer les marchés distincts pour optimiser leurs rendements.
Facteurs stratégiques à considérer pour les investisseurs
Dans ce marché évolutif, une approche stratégique est essentielle pour investisseurs qui désirent de relever de nouveaux défis. Voici certains importants facteurs à considérer :
- Réévaluation des attentes en matière de rendement : Les investisseurs devraient se préparer à obtenir des rendements inférieurs, surtout dans les marchés qui connaissent un ralentissement de la croissance des loyers et une hausse des coûts d’emprunt.
- Diversification parmi les catégories d’actif : Un portefeuille équilibré qui regroupe des actions, des obligations et d’autres catégories de titres peut réduire le risque de concentration des portefeuilles et améliorer leur résilience. Pour les investisseurs qui détiennent des portefeuilles de placements immobiliers résidentiels imposants, la diversification parmi les types de biens et les régions peuvent atténuer davantage les risques idiosyncrasiques.
- Planification en vue de scénarios variés : Évaluez les placements en vertu de scénarios économiques différents pour comprendre les risques et les récompenses.
- Consultation de conseillers fiables : Retenez les services de conseillers financiers et de fiscalistes pour optimiser vos stratégies et gérer efficacement l’effet de levier.
- Prolongement des horizons de placement : Comparativement aux cycles antérieurs du marché de l’habitation, les possibilités de profits à court terme pourraient être moins nombreuses et fréquentes. Il est donc essentiel d’adopter une perspective de longue haleine.
Le secteur de l’immobilier résidentiel du Canada demeure une composante essentielle des stratégies de création de richesses. Cela dit, l’évolution de ce marché exige l’adoption d’une approche plus nuancée. Les facteurs qui l’ont propulsé antérieurement vers des résultats mirobolants, tels que les taux d’intérêt bas, la forte croissance de la population et l’offre restreinte, sont en train de changer, et les investisseurs doivent adapter leurs stratégies à cette nouvelle réalité.
Si vous détenez déjà des placements dans l’immobilier résidentiel du Canada ou songez à le faire, vous auriez peut-être intérêt à prendre contact avec votre conseiller en placements pour discuter des incidences potentielles de certains de ces nouveaux facteurs sur la répartition stratégique de votre actif et sur votre plan global.
Dénis de responsabilité :
financiers, commerciaux, juridiques, fiscaux, de placement ou autres. Il ne se veut aucunement un énoncé complet de la loi, ni une opinion à l’égard d’un sujet quelconque. Si vous (ou des membres de votre famille) êtes des citoyens américains, détenez une carte verte ou êtes considérés comme des résidents des États-Unis pour des raisons fiscales ou successorales, les incidences fiscales canadiennes et/ou américaines pourraient être considérablement différentes de celles décrites dans les présentes. Personne ne devrait donner suite aux renseignements contenus dans ce document au lieu d’obtenir des conseils juridiques, financiers ou fiscaux auprès d’un professionnel dûment qualifié. Aucun membre de Gestion de placements Mawer Ltée n’est responsable de toute erreur ou omission contenue dans les présentes ou dans la transmission de courriels, et aucun d’entre eux n’accepte la responsabilité de pertes ou de dommages découlant de la réception ou de l’utilisation de ces renseignements.
Bien que nous mettions tout en œuvre pour veiller à l’exactitude de l’information, nous ne la garantissons aucunement, ni son intégralité. Ce document n’est pas mis à jour, si bien que son contenu pourrait ne plus être actuel. Dans la mesure permise par les lois applicables, nous excluons toute représentation, garantie et condition relativement au présent document.
*
Gestion de placements Mawer Ltée fournit cette publication à titre informatif uniquement et celle-ci ne doit pas, et ne devrait pas, être interprétée comme des conseils professionnels. Les renseignements contenus dans ce document se fondent sur des renseignements considérés comme étant fiables au moment de leur publication. Gestion de placements Mawer Ltée ne peut pas garantir que ces renseignements sont exacts ou complets. Les particuliers devraient communiquer avec leur représentant pour obtenir des conseils professionnels concernant leur situation personnelle et/ou financière. Ce document n’aborde aucun renseignement fiscal ou successoral qui pourrait être applicable à la situation particulière d’une personne donnée. Les commentaires sont de nature générale, et des conseils professionnels concernant la situation fiscale d’une personne devraient être obtenus relativement aux circonstances particulières de cette personne.